空室対策！賃貸物件をリノベーション・リフォームするポイント

こんにちは！新・大家ライフスタッフの稲田です。

 

「空室対策でリノベーションやリフォームをしようか迷っている」「どのような業者にリフォームを依頼したらいいかわからない」

といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

空室対策でリノベーション・リフォームは効果的ですが、費用がかかる点や業者選びには注意が必要です。

この記事では、空室対策でリノベーション・リフォームをする際のポイントや業者の選び方を紹介します。

 

賃貸物件をリノベーション・リフォームすることで空室対策になる

リノベーション・リフォームは空室対策に効果的です。

ある程度、築年数が経ち古くなった物件でも、リノベーションやリフォームをすることで新築の状態に戻したり、住まいの性能を高められます。

具体的には、壁紙の張り替えやキッチン設備の変更、現代的なデザインの内外装に変更するなど。

コストはかかりますが、綺麗な物件や住みやすい物件になれば入居率を上げることが可能です。

また築年数の経過により家賃の値下げを考えていても、リノベーションやリフォームをすることで家賃を上げることもできます。

工事内容によっては経費計上できるため、節税対策にもなります。

しかし、家賃が上がっても、広告に掲載される築年数は変わらない点には注意しましょう。

 

空室対策でリフォームする際のポイント

空室対策でリノベーションやリフォームが効果的だからといって、無計画に行えば損をする可能性もあります。

事前に工事にかかった費用が回収できるのか、いつ工事をするのかなど、押さえておくべきポイントを把握しておくことが大切です。

ここでは、リノベーション・リフォームで大切なポイントを紹介します。

 

老朽化が進んでいる場所やネックになる部分からリフォーム

老朽化が進んでいる部分やネックになる部分からリフォームするのがポイントです。 「和式トイレなのに、キッチンは最新」といった、全体のバランスが悪い物件だと入居率は上がりません。

和式トイレやバランス釜、バス・トイレ一緒など、設備の古い物件は不人気なうえ、家賃下落の原因にもなります。

また築年数が経過すれば、老朽化が進んでいる部分が出てくるため、まずはそういった部分からリフォームしていき、マイナス面を減らすことが大切です。

 

人気設備を導入する

対人接触を避けるために宅配ボックスを導入したり、遮音性の高い窓を取り付けたりなど、人気設備を導入することで空室対策になります。

需要のある人気設備を導入していけば、入居率の向上に繋がるだけでなく、資産価値の向上にも繋がり、家賃を上げることも可能です。

以下のサイトに人気設備のランキングが確認できます。取り入れやすい設備から導入してみるとよいでしょう。

（参考：『人気設備ランキング2021 コロナ下急増編』/全国賃貸住宅新聞：https://www.zenchin.com/news/content-30.php)

費用対効果を考える

リフォームするうえで、費用対効果を計算しておくことは大切です。

リフォームに多額の資金をかけても、家賃できちんと回収できなければ赤字になってしまうことも少なくありません。

費用対効果をシミュレーションし、安くて効果のあるものから優先的にリフォームしていきましょう。

低費用でできるリフォームとして、「電気コンロをIHコンロに変更」「和式トイレを洋式トイレに変更」「室内洗濯置き場を設置」などがあります。

どのような部分をリフォームするのか、費用対効果があるのか慎重に検討してみてください。

 

大規模な工事は閑散期に行う

大規模な工事は繁忙期ではなく、7〜8月の閑散期に行うのがポイントです。

不動産の繁忙期は1〜3月なので、大規模なリフォームをしてしまうと、工事中は内見できなくなり、入居希望者のタイミングを逃す可能性があります。

また4〜6月も引っ越しのタイミングを逃した人が入居する可能性があるため、控えたほうがいいでしょう。

9〜10月は人事異動のシーズンで第2の繁忙期といわれています。

11〜12月は閑散期ですが、繁忙期に向けて不動産会社が忙しくなるシーズンです。よって、リフォームや設備の導入は閑散期の7〜8月がおすすめです。

 

工事費用が回収できるかシミュレーションしておく

工事にかかった費用が、何年後に回収できるかシミュレーションしておくことが大切です。

費用をかけすぎても、回収できなければ利益はマイナスになります。たとえば工事費用に300万円かかり、家賃を2万円上げたと仮定しましょう。

 

家賃2万円×12ヶ月＝24万円

300万円÷24万円＝13年（小数点切り上げ）

つまり300万円の工事費用は家賃を2万円上げることで、13年後に回収できる計算となります。このように工事費用がどのくらいで回収できるか知ることで、予算が立てやすくなります。

 

リノベーション・リフォーム費用相場

リフォーム費用の相場を知ることで、どの部分から優先的にリフォームしていくのか選ぶ参考になります。下記に人気設備のリフォーム相場を表でまとめました。かかる費用は間取りや会社によっても異なりますが、目安にしてみてください。

 

 

表から分かるとおり、TVインターホンの設置や宅配ボックスの設置などは、そこまで費用がかかりません。

まずは取り組みやすい設備、人気の設備からリフォームしていくといいでしょう。

 

リノベーション・リフォーム会社の選び方

実際にリノベーション・リフォームをするにあたり、会社選びは大切なポイントです。

 

技術力の低い会社やサービスの悪い会社を選んでしまえば、思っていたとおりにリフォームされていなかったり、トラブルに繋がったりする原因にもなります。

 

ここでは、リフォーム会社の選び方を紹介します。

 

保険や保証内容で選ぶ

リフォーム瑕疵（かし）保険に入っている業者やきちんと保証がある業者を選ぶのがポイントです。

リフォーム瑕疵保険とは、住宅リフォームの検査と保証がセットになっている保険のこと。

 

たとえば、リフォームで欠陥があった際や工事の途中でリフォーム会社が倒産した際に、その損害分の補修費用を受け取れます。

万が一のことがあってもきちんと保証されるため、安心してリフォームを依頼できます。

 

また工事後も検査してくれるため、雑な仕上がりにならずにきちんとリフォームできるのもメリットです。

 

リフォーム瑕疵保険に入っている業者は、見積もりの際に直接問い合わせて確認するか、下記のサイトから確認してみてください。

 

（一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会：

https://www.kashihoken.or.jp/individuals/kizon/search/）

 

料金で選ぶ

リノベーション・リフォームする場所によっては、費用が大きくかかってしまいます。

依頼者側としては、できる限り安くて安心できる業者に依頼したいものですよね。

安い業者を見つけるには「複数の業者から相見積もりを取る」のが1番効果的です。

 

複数の業者から取った見積もりを比較し、「値段が安いか」「どの程度要望が反映されているか」など、慎重に見てみましょう。

 

また見積もり時に対応してくれたスタッフの対応が丁寧かどうかもポイントです。スタッフの対応が雑な場合、施工する工事も雑である可能性があります。

 

一方、スタッフの対応が丁寧であれば、工事も細部まで丁寧に行ってくれるでしょう。

 

事前にリフォームの要望書を作成しておき、見積もり時に担当者に渡しておくといいでしょう。

 

要望書があれば、スムーズに見積もりが進みます。要望書では、どの場所をどのように改善したいか、具体的に伝えることが大切です。

 

実績や施工事例で選ぶ

ホームページやパンフレットにきちんと施行事例や実績が掲載されていれば、信頼して任せられる業者といえるでしょう。

 

特に写真付きであれば施工後のイメージもしやすくなるので、施行事例の確認する際は、築年数や広さなど、どのような物件を工事したかもチェックしておきましょう。

 

リノベーション・リフォームのよくある質問

 

リノベーション・リフォームの経験がない場合、分からないこともたくさんあるはず。

そこで、リフォーム・リノベーションに関するよくある質問を3つ紹介します。

 

・追加料金がかかることはありますか？

・耐震性や耐熱性は向上できますか？

・外壁を塗り替えるタイミングはいつですか？

 

それでは順番に見ていきましょう。

 

追加料金がかかることはありますか？

着工してみないとわからない部分もあるため、場合によっては追加料金がかかる場合もあります。

特に水回り土台や下地は傷みやすく、補強費用が発生するケースもあります。

見積もりの際に、業者に追加料金について確認しておくといいでしょう。

 

耐震性や耐熱性を向上させられますか？

工事の際に骨組み状態にして、構造部分の補強をすることで、耐震性や耐熱性を向上させられます。

 

外壁を塗り替えるタイミングはいつですか？

使っている外壁材や日当たり条件により、劣化具合は異なります。しかし、外壁がひび割れていたり、手で触って白い粉が付いたりするのであれば、塗り替えのタイミングです。一般的には10年や15年で塗り替えるタイミングといわれています。

 

まとめ：リノベーション・リフォームは空室対策に効果的！

リノベーション・リフォームをすることで入居率が上がり、空室対策の効果がありますが、費用対効果や工事のタイミングなどに気をつけて行うことが大切です。

またリフォーム業者を選ぶ際は、保証がきちんとされているのか、実績があるのかも確認しておきましょう。

「不動産経営について知りたい」「賃貸経営が成功するか心配」といった不安のある方は、「新・大家ライフ」へご相談ください。

 

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