賃貸管理とは？仕事内容や管理形態など徹底解説！
更新日：2022年02月21日
「不動産投資を始めたいけど、賃貸管理って何をしたらいいの？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。不動産のオーナーになるにあたり、賃貸管理の方法やポイントを知っておくことが大切です。
この記事では、賃貸管理の内容や方法について詳しく解説します。これから不動産投資を始める方は、ぜひ参考にしてみてください。
●●● 賃貸管理とは？2つの管理方法を解説 ●●●
賃貸管理にはハード面の管理とソフト面の管理の2種類あります。ハード面の管理は、物件のリフォームや設備管理、清掃などです。ソフト面の管理は、賃貸契約に必要な書類の作成や契約の更新業務などが該当します。ここでは2種類の管理方法について具体的に解説します。
ハード面の管理
マンションやアパート、土地といった不動産物件そのものを管理するのがハード面の管理です。具体的には、以下のような業務があります。
・建物清掃、美観管理
・消防点検
・リフォーム工事
・修繕計画の立案や運営管理
建物は経年劣化により、設備が壊れたり、外装が剥がれたりします。誰も使っていない空室であっても、年月が経てば建物は劣化していきます。設備が壊れたり、古くなったりすれば、入居者の不満に繋がるため、きちんと管理・修繕しなくてはいけません。入居者の不満に繋がれば退去して空室になる恐れもあります。
ソフト面の管理
ソフト面の管理とは、賃貸契約の書類作成や契約における手続きなど、事務的な作業を行うことです。具体的には、以下のような業務があります。
・賃貸借契約に必要な書類作成
・空室募集活動の立案・実施
・入居者からのクレーム対応
・家賃回収、滞納督促
・契約の更新業務、退去解約業務
上記のように、対人業務や事務作業がメインです。クレーム対応や滞納催促など、コミュニケーションスキルが必要になることもあります。また空室対策をきちんと行わなければ、家賃収益も得られないため、ソフト面の管理は重要です。
●●● 賃貸管理の仕事内容 ●●●
賃貸管理の具体的な仕事内容には、空室募集や家賃回収、契約更新などの手続きがあります。賃貸管理を怠れば、長期間空室が続いたり、収益を得られなかったりします。不動産オーナーになるということは、きちんと賃貸管理をこなしていかなくてはいけません。ここでは賃貸管理の仕事内容について、詳しく紹介します。
空室募集
不動産管理で大事なのは、空室期間を減らすことです。空室が長引けば、その分収益が得られません。不動産物件の購入をしたら、時には空室の状態からスタートする事もあります。まずは入居者を募集し、早めに空室を改善することが大切です。
空室募集は以下のように行います。
・競合物件のリサーチ
・募集条件の決定
・不動産仲介会社に営業
・契約に必要な書類の作成
入居者が決まったら、契約締結業務を行います。
家賃を集金
不動産オーナーのおもな収益は入居者の毎月の家賃です。空室でなくても、家賃を回収できなければ収支上は空室と変わりありません。
家賃がきちんと入金されているか確認し、滞納している入居者には督促を行って家賃を回収していく必要があります。
家賃管理の方法は以下のとおりです。
・家賃管理表の作成
・家賃入金状況の確認
・家賃滞納者の特定および支払い督促
家賃滞納が続く場合は、家賃保障会社へ事故報告する必要があります。
賃貸契約の更新
賃貸契約には、一定の期間が定められています。契約期間の終了が近い契約者に対し、契約更新の有無について確認する必要があります。貸主から契約を終了させる場合は、契約終了の6ヶ月前には通知する必要があります。
賃貸契約の更新業務は以下のとおりです。
・契約者の更新時期の管理
・契約の終了通知の作成・交付
・更新案内の送付
・更新料の回収
契約更新が決まれば、契約更新合意書の締結をし、更新料の回収をします。更新のタイミングで、賃料アップの交渉をすることも可能です。
手続きや解約の精算
入居者が退去する場合は、退去の手続きを行います。解約通知の方法は契約内容や不動産管理会社によって異なるため、書面なのか電話なのか確認しておくとよいでしょう。解約通知書の内容をもとに、契約終了月の日割り賃料の計算や短期解約違約金などないか確認します。
部屋の明渡しを受けたら、原状回復やクリーニングにかかる費用を見積もりします。入居者と業者の立会い、費用についての説明を行います。費用が確定したら敷金や保証金などから工事費用を割り出し、精算します。
・解約通知、契約内容の確認
・解約合意書の作成
・退去立会い
・原状回復工事費用の精算
・原状回復工事の手続き
●●● 賃貸管理には3つの形態がある ●●●
賃貸管理には、自己管理・委託管理・サブリースの3つの管理形態があります。自己管理とは、賃貸経営のすべてを自分で行うことです。委託管理とは、賃貸物件の管理を管理会社へ委託する方法です。委託管理は物件管理の負担を軽減できますが、管理費用がかかります。
サブリースは、物件管理や入居者との契約をサブリース会社に一任する方法です。ここではその3つの管理形態について詳しく解説します。
自己管理
自己管理とは、オーナー自らが賃料の回収や建物清掃・管理など、物件管理に関わるすべての業務を行うことです。自己管理は外注コストがかからないため、家賃収益がすべて自分の収益になるのがメリットです。
しかし、賃貸経営に関するすべての業務をオーナーが行わなくてはいけないため、負担は大きくなります。物件所有数が増えればその分負担が増えるため、委託管理を検討する必要もあるでしょう。
委託管理
管理委託方式とは、入居者との契約はオーナーが行い、賃貸物件の管理のみを管理会社に委託することです。管理会社に委託することで、物件管理の負担を軽減できるほか、専門業者の知識と経験を生かした管理ができるメリットがあります。
しかし、管理報酬として費用が発生することや管理状況を定期的に確認する必要があります。管理会社によって委託できる業務の範囲やプランなどさまざまです。家賃保証や滞納保証といったプランもあるため、管理会社は慎重に選ぶことが大切です。
サブリース
サブリースとは、サブリース会社が物件の所有者であるオーナーから物件をまるごと借り上げ、管理する方式です。賃貸契約や管理をサブリース会社に一任できます。物件管理の手間がかからず、空室が出ても家賃収入を得られます。
しかし、家賃収入はおおよそ80〜90%であるため、家賃が全額収益になるわけではありません。また入居者の情報が把握しづらい点もデメリットです。
委託管理とサブリースの違い
委託管理とサブリースは、どちらも物件の管理を一任するため似ていますが、異なる点もたくさんあります。委託管理であれば、家賃収益は全額受け取れますが、代わりに管理費用を支払わなくてはいけません。
サブリースはサブリース会社に物件を貸し出すため、空室に関係なく一定額の家賃が受け取れます。しかし、更新料や礼金などは受け取れません。
大きな違いは空室によって金額が変わることです。空室になりやすい物件であれば、サブリースのほうが家賃保障があるため安定して収益を得られます。満室であれば、家賃収益が全額利益になる委託管理のほうがお得です。
まとめ：賃貸管理は難しい。賃貸経営の悩みは「新大家ライフ」へご相談を
これから不動産のオーナーになる方は、賃貸管理にはどのような業務があるのか把握しておくことが大切です。そして物件所有数に応じて、自己管理できるのか、委託するのかなど検討していく必要があります。
賃貸経営は簡単ではありません。「不動産経営について知りたい」「賃貸経営が成功するか心配」といった不安のある方は、「新・大家ライフ」へご相談ください。
賃貸経営のスペシャリストが、賃貸経営に関する悩みを解決します。
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