賃貸経営サポートの内容とは？重視すべき3つのポイント
賃貸経営は1人で行うのは難しいもの。オーナーの仕事は、賃貸管理以外にも大量の業務が存在するため、専門知識がないと賃貸経営を続けていくのは難しいものです。
「自分だけでは難しい！」と判断するのであれば、賃貸経営のサポートを管理会社などにお願いすることになります。
この記事では、実際のサポートはどんな内容なのか、何を重視して管理会社を選ぶべきかを解説します。
賃貸経営は手間がかかることが多い
賃貸経営は、実際には賃貸を建てて、または購入して貸すだけというわけにはいきません。もし賃貸経営を管理会社に頼まずに行ってしまうと、非常に手間がかかります。
ここでは一体どんな部分が大変なのか、詳しく説明します。
退去立ち会いと募集が大変
入居者が退去するときには、必ず退去立ち会いを行ないます。原状回復をどの程度の範囲でやってもらい、どの程度の金額がかかるのか算定するためです。
しかし原状回復は国土交通省によりガイドラインが設定されており 、ガイドラインに対する知識が必要です。
退去後の部屋の募集は、基本的に賃貸仲介を行う不動産会社に依頼しますが、売買がメインの不動産会社に依頼してしまうと、なかなか入居者を紹介してもらえないことも。
賃貸は売買に比べて、利益が非常に小さいためです。
また賃貸を専門にする不動産会社に依頼する場合も、広告料やフリーレント、不動産会社の得意とするエリアなどの知識がないと、効率良く部屋に入居者を入れることはできません。
家賃の未払いに対応しにくい
入居者すべてが期日通りに家賃を払ってくれればいいのですが、実際にはそういうわけにはいきません。
家賃の滞納をする入居者もおり、そのような入居者には契約にしたがって家賃を入れてもらうか、退去してもらうなどの対応をしなければいけません。
大手の管理会社などでは、実際に家賃を滞納し続ける入居者には訴訟を起こし、強制執行して家賃を回収するところまで行います。しかし、専門知識がない方には簡単なことではありません。
中には開き直って住み続けるような入居者もいますが、契約違反は民事案件なので、警察は基本的に不介入です。
そうなれば弁護士に依頼して訴訟を起こすことになりますが、時間も手間もお金もかかります。強制執行までは非常に時間もかかりますし、手続きも極めて煩雑です。
家賃の設定には相場の知識が必要
賃貸物件を貸すときには、当然ながら家賃を設定します。賃貸物件の家賃は基本的にすべて相場で決まりますので、相場に対する深い知識が必要です。
自分の収入が低くなってしまうから家賃は下げられない、と考えて相場より高い家賃にすると、入居してもらうことが極めて難しくなります。
相場を知るには周辺の賃貸物件に対する知識が必要ですし、相場は日々変わるものなので継続した調査も必要です。
例えば、
- エアコンを1台増やしたら家賃はどの程度上げられるものなのか
- 道路が1本違うだけでどれだけ入居希望者が増減するのか
ということまで考えて家賃設定をしなければならず、部屋の成約に直結します。
重視すべき3つのポイント
「賃貸経営には、非常に手間がかかる」ということは、お分かりいただけたでしょうか。
このような専門性が必要であるからこそ、管理会社や賃貸サポートサービスが存在します。
では、賃貸経営をする際にどのような管理会社や賃貸サポートサービスを選ぶべきなのか、詳しく解説します。
退去立ち会いをしっかりしてくれること
重要なポイントは、退去立ち会いを適切にしてくれる専門知識や経験があることです。
管理戸数が多いと退去立ち会いの回数も多くなるので、管理戸数をひとつの目安にしても良いでしょう。
知識がない管理会社が退去立ち会いをすると、トラブルの可能性があります。
例えば、本来は入居者が直すべきものを、絶対払わないと言われたからオーナーに払わせようとすることが挙げられます。
入居者も退去のときに余計なお金は支払いたくないので、出来る限り断ろうとします。
しかし、ガイドライン上でも入居者が払うべきものは、やはり払ってもらわなければいけません。
どんな場合でも毅然とした態度が取れるのか、しっかり知識はあるのかを見極める必要があります。
家賃回収や退去時の精算金回収をきっちりできること
家賃の滞納については、先述のとおり手続きが煩雑でもあり、素人には手を出しにくい部分です。
訴訟となったときの手続きや強制執行、差し押さえの手続きも難しいため、家賃滞納者からしっかり回収してくれる業者を選ぶ必要があります。
退去時の精算金についても、法に基づいて払うべきものは払ってもらわなければいけません。
オーナーの代理として、お金に関する部分をしっかり対応してくれるかどうかというのは、重要なポイントです。
早く満室にしてくれる成約力
管理会社は、グループ会社に賃貸仲介の会社を持っていることはあります。
例を挙げると、賃貸住宅管理戸数がもっとも多い大東建託パートナーズ株式会社は、大東建託リーシングという仲介専門のグループ会社があります。
このようなところに管理をしてもらえれば、グループ会社で優先的に管理物件を紹介してくれます。管理戸数の多い不動産会社を探してみるといいでしょう。
実際の賃貸経営サポート
賃貸経営サポートは、各社によってさまざまなものがあります。実際にどのような賃貸経営サポートが行われているのか、実例を挙げて紹介します。
管理戸数1位の大東建託グループが行う賃貸経営サポート
大東建託グループは、建築を行う大東建託、管理を行う大東建託パートナーズ、仲介を行う大東建託リーシングが主要3社と呼ばれており、建築から管理、仲介まですべて対応してくれます。2021年3月末の入居率は97.8％と非常に高く、成約率に強みがあります。
あり、それだけ経験も豊富で対応力が強いことが分かりますね。
不二興産の賃貸経営サポートシステム
名古屋・東京・大阪の三大都市圏に本社・支社を持つ不二興産では、自社でも不動産を持ってオーナーをしているためにどのように管理したらいいのか、ということをオーナー目線で考えてくれます。
また建物再生事業を行っているノウハウを生かし、募集家賃に見合ったリノベーションを考える企画力・提案力に優れています。
不二興産には、上述の大東建託と同じように、リーシングマネジメント部門という賃貸仲介専門の部署があります。
管理業務の片手間ではなく、しっかりと相場調査や家賃設定を行えるところも強みです。
大和ハウスグループの賃貸住宅経営サポート
戸建てのイメージが強い大和ハウスグループも、賃貸経営サポートを行っています。
大和ハウスグループは建物管理に力を入れており、長期建物診断システムでオーナーの建物を診断し、常に最適なリフォームやメンテナンスを提案します。
構造躯体は20年、防水部分は10年の初期保証もついていて、長期にわたる賃貸経営をサポートする体制が整っているのが特徴です。
まとめ：
不動産投資は長期にわたる事業であり、建物管理や入居者探しなど、やらなければならないことが多く存在します。
管理会社など各社が行っている賃貸経営サポートは、不動産投資における手間を劇的に減らしてくれる非常に便利なサービス。
各社いろいろな特徴がありますし、サブリース契約が基本となっているものも多くあります。
不動産投資にサブリース契約を結ぶのは抵抗があるかもしれませんが、大手であれば知名度が高いため成約力が強く、管理に対しても経験が多く、いろいろなトラブルにも対応できるでしょう。
不動産投資を考えるなら、賃貸経営サポートをぜひ利用してみてください。
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