賃貸経営でリノベーションをする3つのメリットとは？事例も紹介
賃貸経営で所有している物件が老朽化してきた際、リノベーションは空室対策に非常に有効な手段となり得ます。
しかし、リノベーションには多額の費用がかかるため、むやみやたらに施すのは危険です。
本記事では、賃貸経営でリノベーションを施すメリットや押さえておくべきポイントについて解説しますので参考にしてください。
賃貸経営でリノベーションをする3つのメリット
賃貸物件をリノベーションすると物件の状態が良くなるため、空室対策になるなどのメリットがあります。
しかし、リノベーションには多額の費用がかかるため、メリットをよく理解したうえでリノベーションを本当に行うべきなのかを慎重に判断することが重要です。
ここでは、賃貸経営でリノベーションするメリットを3つ紹介するので、リノベーションを検討する際の参考にしてください。
空室対策になる
賃貸経営においてリノベーションを施す最大のメリットは、空室対策になる点です。
建物や設備が老朽化してきた際に、何もしないと、入居者が集まりにくい状態になってしまいます。
特に所有している物件よりも築年数が浅い競合物件が近くにある場合には、空室ができる可能性は非常に高いです。
しかし、老朽化によって空室ができてしまっている物件でも、リノベーションを実施することで、競合物件との差別化ができるため、入居希望者が集まりやすくなります。
ただし、入居希望者のニーズを掴まずに安易なリノベーションをしてしまうと、入居者希望者にとって魅力的物件になりません。
空室対策としてのリノベーションの効果が十分に発揮できないので、注意しましょう。
家賃上昇が期待できる
リノベーションを施して間取りや設備を一新することで、家賃の上昇が期待できます。
設備や間取りが新しくなることで、家賃が高くなったとしても、入居者希望者が集まるようになるためです。
特にトイレと風呂が一緒になっている「3点ユニットバス」や「全室和室」の物件は人気が低いです。「風呂トイレ別」「フローリング」にリノベーションすれば、家賃を多少値上げしても、リノベーション前よりも入居者を集めやすくなります。
ただし、物件があるエリアによっては、「設備よりも家賃の安さを重視する」傾向が強い場合もあるため、リノベーションする際は事前にエリアの分析をするようにしてください。
相続税対策になる
リノベーションを行うことで、相続税対策になる可能性があります。
間取りの変更などのリノベーションを行うことで、固定資産税評価額が上昇しますが、リノベーション費用がすべて加算されるわけでないため、相続する現金が減り相続税対策になります。
ちなみに、固定資産税評価額の評価方法は、以下の2つです。
- 近隣の似たような構造と築年数の建物の評価額を参考にして、加算分を評価する
- (リノベーション費用 – 償却費相当額) × 70% × (1 – 借家権割合30% × 賃貸割合)の計算式で評価する
上記のように評価されるので、覚えておくようにしてください。
賃貸経営で有効なリノベーション事例3選
一言にリノベーションといっても、さまざまな種類があります。
入居者の印象を良くして賃貸経営を改善したいのであれば、費用対効果が高いリノベーションを選択して施さなければいけません。
ここでは、空室対策として賃貸経営で有効なリノベーション事例を3つ紹介します。
水廻りに最新設備を導入
部屋を選ぶ際に水廻りを重視する方は多いため、水廻りのリノベーションは、空室対策に非常に効果的です。
「キッチン・浴室・トイレ・洗面所」が新しいと、入居者希望者の印象も格段に良くなります。
特に、トイレと風呂が別になっていることを重視する方は多いため、3点ユニットバスになっている場合には、水廻りのリノベーションは必要不可欠です。
ただし、リノベーション内容によっては費用がかかるので、リノベーションを検討する場合には、資金を用意するようにしましょう。
内装の改善
内装のリノベーションは、部屋の印象を大きく変えることができます。
床や壁紙などは、部屋に入った際の印象を大きく左右するポイントであるためです。
しかも、水廻りのリノベーションと比較して安価なため、まずは内装を一新することをおすすめします。
間取りの変更
間取りの変更も、空室対策として効果的なリノベーションです。
部屋が狭くて使い勝手が悪いと、設備などが新しかったとしても、入居者希望者は期待していたほど集まりません。
2DKを1LDKに変更するなど、間取りの変更も検討してみてください。
賃貸経営でリノベーションをする際の5つのポイント
リノベーションには多数のメリットがありますが、ポイントを押さえておかないと、期待していたほどの効果を発揮してくれません。
そういった事態を防ぐためにも、以下で解説する賃貸経営でリノベーションをする際の5つのポイントを知っておくようにしましょう。
ニーズを掴む
所有しているエリアにいる入居希望者のニーズを掴むことが重要になります。
リノベーションは、老朽化した物件を一新して競合物件との差別化を図るのが目的であるため、ニーズが掴めてないと、空室対策として効果が見込めません。
安易にリノベーションするのではなく、管理会社などにも相談したうえで、エリアの特徴や入居者希望者のニーズを掴んだうえで、施すようにしてください。
工事中は家賃収入がなくなること理解しておく
リノベーションの工事を行っている期間は、家賃収入が無くなります。
部屋を工事しているため、入居者が住むことができないためです。
一般的なリノベーション工事には2ヶ月〜3ヶ月程度かかるので、その間、家賃収入がなくなっても問題ないように、リノベーション費用を支払ったあとも資金が手元に残るようにしておきましょう。
回収時期をシミュレーションする
リノベーションには多額の費用がかかるため、投資した資金の回収時期をシミュレーションしておくことが重要です。
費用の回収に長い期間がかかってしまうと、リノベーションを施す意味がなくなってしまいます。
例えば、リノベーション後10年間資金が回収できない場合、回収が終わった頃にはまた老朽化しているといった事態に陥りかねません。
上記のような事態にならないためにも、シミュレーションを行い、資金の回収時期を把握してからリノベーションを施すようにしましょう。
リノベーション後を明確にイメージする
効果的なリノベーションを行うためには、リノベーション後の部屋を明確にイメージすることも重要です。
リノベーションは間取りの変更など、自由度が高い工事ができるため、部屋を明確にイメージしておかないと、想像と違う部屋になる可能性があるためです。
とはいえ、自分だけで明確なイメージを持つのは難しいため、リノベーション会社や管理会社に相談しながら、リノベーションを進めるようにしてください。
実績豊富な会社に依頼する
リノベーションの実績が豊富な会社に依頼することも、効果的なリノベーションを行ううえで重要です。
実績が豊富な会社は、リノベーションに関するノウハウを持っており、効果的なリノベーションについて適切なアドバイスをしてくれます。
どうせリノベーションを依頼するなら、実績のある信頼性の高い会社に任せるようにしましょう。
まとめ：適切なリノベーションをして安定した賃貸経営をしよう
賃貸物件が老朽化している場合は、適切なリノベーションをすることで安定した賃貸経営が可能です。
ただし、リノベーションは多額の費用がかかるため、入居希望者のニーズを掴むなどのポイントを押さえておかないと、大きな損害を負いかねません。
そのため、本記事では、賃貸経営でリノベーションをする際のメリットやポイントについて解説してきました。
賃貸物件のリノベーションを検討している方、本記事を参考にしてみてください。
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