不動産投資で節税できる？節税になる仕組みを解説
不動産投資を検討している方の中には、「不動産投資を使って節税できるって本当？」「どの税金が節税できる？」といった疑問を持っている方は少なくありません。
本記事では、不動産投資でできる節税方法や節税できる仕組みについて解説します。
不動産投資による節税に興味がある方は、参考にしてみてください。
不動産投資で所得税・住民税が節税できる
不動産投資を行うことで、所得税と住民税の節税ができます。
その理由は、減価償却と損益通算が利用できるためです。
不動産投資を使って所得税と住民税が節税できる仕組みを解説していきましょう。
減価償却を利用する
不動産投資では、物件の設備や建物の経年劣化による価値の減少を経費計上できる減価償却という会計処理が利用できます。
減価償却は、実際には出費しない経費である減価償却費を計上することで、課税所得を減少させる仕組みです。
課税所得の減少により、税率や税額が低くなるため、不動産投資は節税につながるといわれています。
損益通算を利用する
損益通算とは、不動産所得などで発生した赤字を給与所得などと相殺できる計算方法のことです。
減価償却費などによって不動産所得が赤字になると、給与などの本業に関する所得と損益通算ができます。
損益通算した場合は、確定申告を行うことによって支払い過ぎた税金の還付を受けられるため、節税につなげることが可能です。
所得税・住民税の節税シミュレーション
ここでは、損益通算を利用した所得税・住民税の節税シミュレーションを紹介します。
■前提条件
・本業の給与所得：800万円
・家賃収入：320万円
・減価償却費などの諸経費：480万円
・基礎控除額：48万円
・社会保険料控除：110万円
・給与所得控除：180万円
【給与所得のみ】
給与の課税所得金額＝800万円−48万円（基礎控除）−110万円（社会保険料控除）−180万円（給与所得控除）＝462万円
給与所得の所得税＝462万円（給与の課税所得）×20％（税率）－42万7,500円（控除額）＝49万6,500円
【損益通算】
不動産所得＝320万円（家賃収入）－480万円（減価償却費などの諸経費）＝△160万円
損益通算後の課税所得＝（800万円−160万円）−48万円（基礎控除）−110万円（社会保険料控除）−180万円（給与所得控除）＝302万円
損益通算後の所得税＝302万円×10％（税率）－9万7,500円＝20万4,500円
このように、給与所得のみのケースと損益通算を利用したケースの所得税を比較すると、損益通算後のほうが、所得税が29万2,000円安くなります。
不動産投資で相続税が節税できる
不動産投資を行うことで相続税も節税できます。
相続税が節税できる理由は以下の通りです。
- 現金で相続するよりも相続税評価が減額される
- 借地・借家権割合で相続税評価額はさらに減額される
- 「小規模宅地等の特例」を利用できる
上記の理由について詳しく解説していくので、内容をよく確認するようにしてください。
現金で相続するよりも相続税評価が減額される
現金は相続する金額のまま相続税評価されます。
一方で、不動産を相続する場合は、土地は路線価によって相続評価され公示価格の80％程度、建物は固定資産税評価の70％程度になるため、相続税評価額は実際の価値よりも低くなります。
例えば、8,000万円の現金を相続したケースでは、8,000万円そのものが課税対象です。
一方で、公示価格が8,000万円の不動産を相続する場合は、以下の計算で算出された金額に課税されます。
・公示価格5,000万円の土地：5,000万円×80％（路線価評価額）＝4,000万円
・公示価格3,000万円の建物：3,000万円×70％（固定資産税評価額）＝2,100万円
・相続税の課税額：4,000万円＋2,100万円＝6,100万円
実際に相続税の計算をする際は、他にもさまざまな要素が介入してきますが、現金と不動産の相続税課税額のみを比較すると、不動産の相続税課税額の方が少なくなります。
借地・借家権割合で相続税評価額はさらに減額される
借家権割合とは、相続税の計算において貸家建物付地を評価する際に使用される割合のことです。
一律で30％と決められているため、賃貸経営している不動産は、借家権割合により建物の相続税評価額を30％減額できます。
土地を貸している場合には、土地に占める借地権の割合である借地権割合により、土地の相続税評価額を30〜90％下げることが可能です。
なお、この借地権割合は国税庁で30〜90％の範囲と定められており、具体的な割合は地域によって異なります。
不動産投資における建物と土地の相続税評価額の計算式は以下の通りです。
・建物の相続税評価額の計算式
固定資産税評価額×（1−借家権割合）×賃貸割合）＝建物の相続税評価額
・土地の相続税評価額の計算式
自用地評価額×（1−借地権割合）＝土地の相続税評価額
上記の方法で相続時の評価額を計算してから相続税を算出します。
「小規模宅地等の特例」を利用できる
不動産投資でも、土地が以下の要件に該当する場合、「小規模宅地等の特例」を利用できます。
| 要件 | 内容 |
| 事業継承 | 対象の土地で行っていた貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで、
継続していること |
| 保有継続 | 対象の土地を相続税の申告期限までに所有していること |
| 土地上限 | 200平方メートル |
| 減額割合 | 50% |
小規模宅地の特例が利用できる場合は、200平方メートルまでの評価額を50％減免できるため、相続税の節税が可能です。
相続税の節税のシミュレーション
不動産を相続することで、本当に節税ができるのか、現金を相続した場合と不動産を相続した場合を比較してみましょう。
現金を相続した場合のシミュレーション
■前提条件
・法定相続人：1人
・相続財産は現金：1億円
3,000万円＋600万円×1人（法定相続人の数）＝3,600万円（基礎控除額）
1億円（相続財産）－3,600万円＝6,400万円
相続税額：6,400万円×30％（税率）－700万円（控除額）＝1,220万円
現金のみで相続する場合は「1,220万円」の相続税がかかります。
不動産を相続した場合のシミュレーション
■前提条件
・法定相続人：1人
・建物：3,000万円（固定資産税評価額）
・路線価地域の200平方メートルの土地を相続（小規模宅地等の特例を利用）
・自用地の評価額：7,000万円
・借家権割合：30％
・借地権割合：60％
・賃貸割合：100％
土地の相続評価額：7,000万円×（1−60％）＝2,800万円
建物の相続評価額：3,000万円×（1−30％×100％）＝2,100万円
基礎控除額：3,000万円＋600万円×1（相続人）＝3,600万円
小規模宅地等の特例を適用：2,800万円（土地の相続税評価額）×50％＝1,400万円
相続税の課税額：1,400万円＋2,100万円－3,600万円＝△100万円
上記のように同じ1億円の財産であっても、現金ではなく投資用不動産で相続することで、基礎控除額が下回り、相続税は課税されません。
節税目的で不動産投資を行う際の3つの注意点
節税目的で不動産投資を行う際には、注意点をよく理解しておかないと、逆に損害を出してしまう可能性もあります。
3つの注意点を紹介しますので、確認するようにしてください。
節税目的だけでの不動産投資は避けたほうが良い
本来、不動産投資は節税目的ではなく、家賃収入による利益や購入時の価格と売却時の価格との差額で利益を得る投資手法になります。
このため、利益を得られるように適切な不動産投資を行いながら、節税を行うことが重要です。
節税だけを目的に不動産投資を始めて、賃貸経営がおざなりになると、不動産投資で失敗して大損害を負うことにもなりかねません。
そうならないためにも、適切な賃貸経営を行うようにしてください。
物件を適当に選ばない
所得税・住民税・相続税の節税が目的であったとしても、物件は慎重に選びましょう。
立地などを分析せずに安易に物件を購入すると、不動産投資を失敗する原因になりかねません。
不動産投資に失敗すると、節税メリットよりも損害の方が大きくなる可能性があります。
大きな損害を出さないためにも、慎重な物件選びが必要です。
節税するためには確定申告を忘れない
損益通算で還付を受けるなど、不動産投資による節税効果を十分に発揮させるためには、確定申告が必要です。
また、相続税を節税するために小規模宅地の特例を利用するには、管轄税務署に申告する必要があります。
上記の理由から不動産投資で節税する際は、確定申告を忘れないようにしましょう。
まとめ：不動産投資で節税効果を得よう
不動産投資を行うことで、所得税や相続税などを節税できます。
ただし、節税できる仕組みは複雑なうえに注意点もあるため、内容をよく理解しておくことが重要です。
本記事では、不動産投資の節税方法や注意点について解説してきました。
不動産投資を利用して節税を考えている方は、参考にしてみてください。
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