空室対策「物件４Ｐ＋Ｐ」とは

更新日：2022年04月28日

みなさん、こんにちは！　新・大家ライフスタッフの近藤です。

ゴールデンウィークに突入ですね！　ケガなど無いよう良い連休をお過ごしください。

さっそくですが、大家さんになられたばかりの方向けに、『空室を埋める、物件４Ｐ＋Ｐ』とは何かをお伝えします。

今、空室となってしまった所有物件を、いかにして埋めて収益を上げますか？！

消費者への価値提供として考えれば、「４Ｐ＋Ｐ（生産性）」のというフレームがわかりやすいです。

他の空室に比べて家賃が安ければ「①Ｐｒｉｃｅ」での勝負になります。

当然、「②Ｐｒｏｄｕｃｔ」たる物件が老朽化することで価値は下がり、とあるエリアでは３ＤＫの平均賃料が図①のように下落していました。

こうなると、例えば築３３年で家賃５万５０００円の３ＤＫがなかなか決まりません。

まだ金融機関への返済が残っており、広告料やフリーレントを付けていては、単独の部屋としては赤字です。

それでは「売る」という手はどうですか？！

人口が増えそうなエリアに買い替える「③Ｐｌａｃｅ」戦略も良いかもしれないですね。

しかし、先祖代々の土地。手放すのは惜しい。となれば近くの公園の写真を撮ったり、空室をモデルルーム化してインターネットサイトで広告して人気を上げようという「④Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ」の手法があります。とはいえ、そこは仲介会社に委ねるしかなく、実際に見学してがっかりでは、なかなかうまくいかないということになります。

－－－ここまでが『４Ｐです』－－－

意を決して、ネット無料にし、畳をフローリングにし、３ＤＫから２ＬＤＫに変更。家賃は強気に６万５０００円に値上げしたら、工事中に決まりました。

仮に工事費が１５０万円かかったとしても、そのまま空室にするよりは、６万５０００円×２４ヵ月＝１５６万円で回収。その後もその間取りで収入が得れると考えれば、利回りはよいですよね。

家賃を下げて広告料を払ってフリーレントつけて、という手法よりも生産性（＋Ｐ）「⑤Ｐｒｏｄｕｃｔｉｖｉｔｙ」が高いということになります。

図②のように、部屋を探しているお客様を、「自らの物件」と「ライバルの物件」が『物件の価値・家賃・立地・広告』で戦っていることはよくわかります。