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空室対策「物件4P+P」とは


みなさん、こんにちは! 新・大家ライフスタッフの近藤です。

ゴールデンウィークに突入ですね! ケガなど無いよう良い連休をお過ごしください。

 

さっそくですが、大家さんになられたばかりの方向けに、『空室を埋める、物件4P+P』とは何かをお伝えします。

 

今、空室となってしまった所有物件を、いかにして埋めて収益を上げますか?!

消費者への価値提供として考えれば、「4P+P(生産性)」のというフレームがわかりやすいです。

 

他の空室に比べて家賃が安ければ①Priceでの勝負になります。

 

当然、②Productたる物件が老朽化することで価値は下がり、とあるエリアでは3DKの平均賃料が図①のように下落していました。

こうなると、例えば築33年で家賃5万5000円の3DKがなかなか決まりません。

まだ金融機関への返済が残っており、広告料やフリーレントを付けていては、単独の部屋としては赤字です。

それでは「売る」という手はどうですか?!

人口が増えそうなエリアに買い替える③Place戦略も良いかもしれないですね。

 

しかし、先祖代々の土地。手放すのは惜しい。となれば近くの公園の写真を撮ったり、空室をモデルルーム化してインターネットサイトで広告して人気を上げようという④Promotionの手法があります。とはいえ、そこは仲介会社に委ねるしかなく、実際に見学してがっかりでは、なかなかうまくいかないということになります。

---ここまでが『4Pです』---

意を決して、ネット無料にし、畳をフローリングにし、3DKから2LDKに変更。家賃は強気に6万5000円に値上げしたら、工事中に決まりました。

仮に工事費が150万円かかったとしても、そのまま空室にするよりは、6万5000円×24ヵ月=156万円で回収。その後もその間取りで収入が得れると考えれば、利回りはよいですよね。

家賃を下げて広告料を払ってフリーレントつけて、という手法よりも生産性(+P)⑤Productivityが高いということになります。

 

図②のように、部屋を探しているお客様を、「自らの物件」と「ライバルの物件」が『物件の価値・家賃・立地・広告』で戦っていることはよくわかります。

新・大家ライフは、物件の価値を上げること(Product)、買い替え(Place)、リノベやコンバージョン(Productivity)を得意としております。

 

ぜひ一度、所有物件の空室対策「4P+P」の考え方を取り入れてみてください!

不明点等ありましたら、新・大家ライフへご相談ください。

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