賃貸経営サポートは空室対策に注目！空室の危険性とは
賃貸経営は、オーナーが「購入」または「建設」した物件を貸し出すことで、賃料による利益を得る不動産投資を指します。
しかし入居者に一度部屋を貸したら、放置して良いわけではなく、賃料の回収・退去入居の立ち会いなど、様々な管理業務が発生します。
中でも、特に気をつけなければいけないのが空室リスクです。
この記事では、賃貸経営サポートを選ぶときの空室対策に関するポイントと、空室リスクについて詳しく説明します。
賃貸経営でもっとも注意すべきなのは「空室」
投資にはリスクがつきものですが、それは不動産投資でも同じです。賃貸経営をしている場合、もっとも注意すべきリスクが「空室リスク」です。なぜ空室がもっとも注意すべきリスクなのか、詳しく解説します。
空室の間は家賃が入ってこない
不動産投資は、ローンを組んで投資用物件を購入または建設し、返済金額よりも多い家賃収入を得て長期間にわたり資産を形成する投資のことです。
不動産投資は入居者がいることが前提として成り立っていますが、空室があって家賃収入がなくなると、当然ローンの分は自分で持ち出して返済しなければなりません。
空室が続くと家賃収入がない状態が続き、購入時のローン返済ができなくなるリスクがあります。
空室であっても管理が必要で、管理費が損になる
入居者が決まらない空室は、そのまま放置しておくことは出来ません。
管理会社に管理を頼んでいる場合、空室であっても管理費用はかかりますし、窓の開け閉めを行わない状態では、部屋の空気が淀んでしまいホコリもたまります。
自分ひとりで管理しているとさらに大変で、空室の清掃や窓の開け閉めを定期的に自分が行う必要があります。
そのため空室になると管理費が損になるだけでなく、労力も余計にかかってしまうことになるのです。
長期空室になると悪いイメージがついてしまう
賃貸物件は、通常は仲介不動産会社が入居者に物件を紹介します。
不動産会社の営業担当は、地域の物件をほぼ記憶しており、どの物件が決まりやすいか、どの物件にどんな特徴があるのかを把握しているのです。
長期空室になると、不動産会社も「この物件は成約しにくい物件」と認識してしまいがち。
不動産会社の営業担当も歩合給がありますから、成約件数を伸ばしたいと思うのは当たり前のことです。
結果として、成約しにくい物件＝紹介されにくい物件と悪いイメージがつくと悪循環になってしまう恐れがあるのです。
有効な空室対策とは
家賃収入が減ることを避けるためには、空室リスクを減らすことが大事なポイントです。
では、空室リスクを減らすためにはどのような行動を取れば良いのでしょうか。ここでは、空室リスクに有効な対策を解説します。
人気のある設備をつける
まず、建物に人気のある設備をつけることは、非常に有効な対策の一つです。
全国賃貸住宅新聞が発表する「この設備があれば周辺相場より高くても入居する、人気設備ランキング」では、2年連続で「無料インターネット」が単身、家族向けともに1位となっています。
（2021年10月18日 全国賃貸住宅新聞より抜粋）
人気設備をつけることで物件の付加価値を高め、周辺の賃貸物件と差別化すると、不動産会社の記憶にも残りやすく紹介されやすくなります。
周辺物件よりも家賃を下げる
家賃収入は減りますが、周辺物件よりも家賃を下げるのも効果的です。
賃貸物件の家賃は、基本的にすべて相場で決まります。同じ道路沿いに同じ設備で同じ間取り、同じ年代の物件があれば、家賃は同じであるのが普通です。
今はインターネットで物件を事前に調べて、相場を大まかに理解されているお客様も多くいらっしゃいます。そこで、相場よりも少しだけ安い家賃設定をしておくと、お客様の目に留まり、入居しやすくなる可能性もあります。
ただ家賃を下げすぎると「事故物件なんじゃないか」とあらぬ疑いをかけられてしまうこともありますので、家賃を設定するときは仲介の不動産会社にきちんと相談しましょう。
不動産会社にしっかり物件を覚えてもらう
前述しましたが、仲介不動産の営業担当者は自分の担当エリアの物件をほぼすべて記憶しています。
ただし、お客様に「〇〇駅付近で探している」といわれたときに最初に浮かんでくるのは、やはり印象が強い物件です。
例えば設備が充実している物件や、家賃を下げたばかりの物件などは最初に浮かんできやすいもの。
また賃貸仲介の世界では、仲介手数料とは別に広告料を支払うことがある、という慣習があります。
広告料がもらえれば、営業担当者の成績アップにもつながりますので、広告料が高い物件はよく覚えているものです。
新設備の告知や値下げのお知らせ、広告料の設定などを細かく不動産会社に伝え、最初に自分の物件を頭に浮かべてもらえるようにコミュニケーションをとっていきましょう。
空室対策がしっかりした賃貸経営サポートの探し方
不動産投資において、賃貸用物件は賃貸経営サポートを行う管理会社などに任せるのがおすすめです。自分ひとりでは対応しきれないような内容でも、的確にサポートや代行をしてくれます。
ここでは、空室対策がしっかりした賃貸経営サポートを探すポイントを解説します。
成約率が高いかどうか
空室になってしまうと収入減少に直結するため「退去されても、すぐに入居してもらえる」ということは重要です。
賃貸仲介不動産会社には、自社で物件管理を行う業者もあります。また、賃貸仲介専門の部署やグループ会社がある管理会社もあります。
店舗数が多かったり、駅から近かったり、管理戸数や取り扱い物件数が多い不動産会社・管理会社は、来店するお客様が多いため成約率が高い傾向にあります。
賃貸経営サポートを任せたい会社については、店舗数や駅距離、管理戸数をしっかり確認しておくといいでしょう。
空室対策を提案してくれるかどうか
空室になってしまったとき、オーナーだけではできることに限りがあります。
賃貸経営サポートを行う会社はさまざまな物件を見てきており、経験上どのような対策が効果的なのかを理解しているケースが多いです。
賃貸経営サポートをしてもらうなら、オーナーの言うことしかしない受け身の会社よりも、効果的な対策を考え、提案してくれる会社がおすすめです。
賃貸経営サポートは、管理費などを支払う有料のサービス。
積極的に成約していこうとする姿勢を見せてくれる会社を選ぶといいでしょう。
サブリース契約を結ぶのも対策のひとつ
空室リスクを避けるために、サブリース契約を結ぶのも対策のひとつです。
サブリース業者はオーナーから部屋や建物を借り上げ、それを入居希望者に転貸します。同時に管理受託契約を結び、管理も一括して行うことがほとんどです。
サブリースの場合は管理費以外に「借り上げ料率」があり、借り上げ料率が90％なら、5万円の部屋に対して45,000円がオーナーに支払われることになります。
手取り家賃は減ってしまいますが、空室であっても借り上げ料が支払われるので、空室なら収入ゼロ、ということはなくなります。
返済すべきローン金額と借り上げ料率をよく計算し、サブリース契約も検討してみてください。
まとめ：
空室は収入減少やイメージの悪化など、オーナーにとって負のスパイラルになってしまうリスクも高いもの。
賃貸経営という不動産投資を成功させるためには、空室リスクは最低限に抑えることが重要です。
さまざまな会社が賃貸経営サポートを行っていますが、会社ごとにいろいろな特徴があります。
焦って賃貸経営サポートを決めるのではなく、空室対策をしっかり行ってくれる業者を、比較検討して決めることをおすすめします。
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