不動産投資の「4つの利回り」と計算方法について解説！

 

不動産投資の基本かつ重要な要素として「利回り」が挙げられます。利回りをきちんと理解して物件を購入・運営できるかどうかが、不動産投資の成否を分けます。

この記事では、利回りの種類や計算方法のほか、利回りを上げる方法についても紹介しているので参考にしてください。

 

不動産投資の「4つの利回り」

不動産投資において「利回り」はとても大事な要素です。不動産投資には4つの利回りがあります。ここでは不動産投資の「4つの利回り」について解説していきましょう。

 

表面利回りと計算方法

利回りの中でも、もっとも目にする機会が多いのが「表面利回り」です。同時に決して鵜呑みにしてはいけないのが、この表面利回りともいえます。なぜなら、この表面利回りはとてもシンプルな計算方法で算出された数値であるためです。

表面利回りの計算方法は以下のようになります。

年間家賃収入÷物件購入価格×100＝表面利回り（％）

 

具体例を出してみましょう。

（家賃5万円、室数10室の場合）

600万円÷6,000万円×100＝10％

 

利回り10％であれば10年間不動産を運用すると元本が回収される計算になり、とてもオイシイ物件ということになります。しかし、このように不動産会社の広告に「利回り◯％」と魅力的に謳われているのはほとんど表面利回りなので、盲信してはいけません。

 

実質利回りと計算方法

実質利回りは年間家賃収入から年間経費を差し引いた金額と物件購入価格に諸費用を足した金額を元に計算します。

実質利回りの計算方法は以下のようになります。

（年間家賃収入-年間経費）÷（物件購入価格＋物件購入時の経費）×100 ＝実質利回り（％）

 

具体例も見てみましょう。

（600万円-240万円）÷（6,000万円+300万円）×100＝5.71％

表面利回りから4.3％も利回りが下がってしまいました。これが、広告の表面利回りを盲信してはいけない理由です。

 

ここからは年間経費と物件購入時の経費について解説しましょう。

年間経費には管理費や固定資産税が含まれます。管理費は管理会社に支払う管理委託手数料です。さらに区分マンション投資であれば、管理組合に支払う管理修繕積立金が加わります。

• 管理委託手数料

管理委託手数料は物件の管理を管理会社に委託するときに発生する費用です。自身で物件の管理を全てできるなら管理費は不要です。しかし、大家業は多岐にわたり、緊急の対応も必要になるため、兼業大家やサラリーマン大家の場合は現実的ではありません。

管理委託手数料は、未払いの督促対応含む家賃の集金代行や契約更新業務、クレーム対応、入居者の募集など大家業全般が対象になります。委託する業務の範囲によって手数料は変動しますが、中途半端に自身で管理するよりも不動産管理のノウハウを心得ている管理会社に委託した方が総じて利益につながることが多いです。

管理会社によって異なりますが、管理委託手数料は、家賃収入の5％前後が相場といわれています。

• 管理修繕積立金

管理修繕積立金は廊下やエントランスなどの共用部の維持にかかる費用で、共用部の電気代や清掃費、設備費が該当します。管理修繕積立金は管理組合に支払うお金です。また、大規模な修繕が必要な場合に備えて積み立てておかなければなりません。

管理修繕積立金は管理会社が入居者である賃借人、管理費や修繕積立金の負担は貸主（所有者）から家賃や共益費として回収し、管理組合に支払う方法が主流です。積み立てた管理修繕積立金は管理組合が管理し、使用用途を決定します。

物件購入時の経費の主な内訳は以下のとおりです。

• 不動産仲介手数料
• 印紙代
• 登録免許税
• 登記費用
• 司法書士への報酬
• 火災保険料
• 固定資産税→1年分ではなく、日割り計算
• 不動産取得税→約半年後に支払い

想定利回り

不動産を運用する上で忘れてはいけない利回りがあと2つあります。

その一つが「想定利回り」です。想定利回りは満室状態での利回りです。あくまで想定でしかないので、目安程度で考えておくといいでしょう。広告などで宣伝されている利回りは当然ながらこの想定利回りです。

 

現行利回り

最後が「現行利回り」です。これは実際の入居率を反映させた利回りです。

不動産の利回りを考慮する上で、想定利回りや実質利回りだけでは不十分です。なぜなら、より詳細な情報を確認してみると、不便な立地にあったり、管理状態が悪かったりとさまざまな要因で入居率の低い物件が存在するためです。

特に中古で購入する場合は、現状の入居率を担当者に必ず確認しましょう。さらに実際に現地を訪れてインフラやスーパー、コンビニなどの周辺環境を入念に調べておくと、想定利回りと現行利回りのギャップを埋めるのに役立ちます。

 

ケース別の利回りの傾向

ここではケース別の利回りの傾向を比較していきます。ここで注意が必要なのが「利回りが高い＝不動産投資が成功しやすい」というわけではないという点です。なぜなら、物件の周辺環境や管理状況によって入居率は大きく左右されるためです。

ここで解説する利回りはあくまで目安や傾向でしかありません。その理由についても合わせて解説しますので、参考にしてください。

地方と都心の利回り

地方と都心では、地方が高く、都心が低い傾向があります。

これは地方の物件価格が安く、都心の物件価格が高い傾向にあるためです。

しかし、近年では都心に人口が集中する傾向があるため、地方では高い入居率をキープすることが難しいという問題もあります。しかし運用次第で入居者を増やすこともできるため、大家や管理会社の手腕次第で入居率が左右されるともいえます。

対して、都心は一見利回りは低いですが、好立地であれば高い入居率を維持しやすいです。ただし、物件価格が数億円するものもあり、不動産投資初心者にはリスクが高いというデメリットもあります。

 

新築と中古の利回り

新築と中古では、中古は利回りが高く、新築は利回りが低い傾向にあります。こちらもやはり物件価格が大きく影響しています。中古は物件価格が低いため、利回りが高くなりがちです。

中古の場合は管理状況やリフォームの必要性の有無によって、利回りが大きく変わります。家屋が古く、大規模なリフォームが必要であれば物件購入価格にさらにリフォーム料金が上乗せされ、結果として利回りが低くなることも起こりえます。

新築の場合は、リフォーム代などの上乗せの心配はあまりありませんが、やはり立地によっては高額物件になりがちです。

 

「利回りが高ければいい=優良物件」ではない！

このように「利回り」だけで見れば、「地方の中古物件一択」のように見えます。しかし、実際は空室リスクに目を向けると、そんな単純な話ではないとおわかりいただけるでしょう。

むしろ、広告などに掲載されていないような「その他」の要素によって、不動産運用の成否が左右されるといっても過言ではありません。

「利回りが高い＝優良物件」ではないと覚えておきましょう。

 

物件購入後に利回りを上げるには？

ここまで利回りの基本的な解説や傾向について解説してきました。では、物件選びに失敗してしまうと低利回りのまま諦めるしかないのでしょうか。

決してそんなことはありません。ここでは入居者を増やし、利回りを上げる方法について解説しますので参考にしてみてください。

リフォーム

入居者を増やすもっともポピュラーな方法がリフォームです。

不動産会社の広告で「◯年に全面的にリフォーム」と書いてあると、魅力的な物件に思えませんか。仮に中古の物件でも、管理が行き届いていると入居希望者に思ってもらえれば、入居率は上がります。

 

リノベーション

リフォームは改修や修繕が目的ですが、リノベーションは改善やグレードアップが目的です。

リノベーションによって、設備を刷新させたり、現代的なデザインを取り入れたり、間仕切りを利用して柔軟に間取りを変えられるようにしたりすることで、入居者増加につなげられます。

もう一つのリノベーションのメリットは賃料を上げられるという点です。リノベーションの規模にもよりますが、一般的に数千〜1万円ほど賃料を上げることができます。人気の物件であれば数万円賃料を上げるケースもあるので、リノベーションによる利回り向上効果は見逃せません。

ただし、リノベーションには高額なコストがかかるというリスクもともないます。

リノベーションで失敗しないためには、コンセプトやデザインでいかに差別化ができるかがポイントです。リノベーションの際には、消費者ニーズや流行を入念にリサーチしましょう。

 

入居期間を長くする

利回りを下げない方法の一つとして、現在住んでいる方に少しでも長く住んでもらうことも大切です。入居期間が長ければ、安定した家賃収入が見込めるようになり、運用する側としても安心できます。

入居者により満足してもらうためにリフォームを実施するのも一つの手です。また、共用部を清潔に保ち、トラブルを迅速に解決したりして入居者の不満を溜めないようにするのも大切です。場合によっては管理会社を見直す必要もあります。

 

まとめ

この記事では不動産投資の利回りについて解説しました。不動産を購入・運営する上で、今回解説した4つの利回りはとても大事です。

「不動産投資をしていたら、収益どころかいつの間にか赤字になっていた」というようなことにならないよう、利回りを上げる工夫も必要です。この機会にリフォームやリノベーションを検討してみませんか？

 

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