不動産投資にあたって、必ずやっておくべきこととは？！
更新日：2020年02月05日
皆さん、こんにちは
代表の猪子です。
不動産投資を行う際に
収支計画書を検討すると思います。
建築会社さんからもらったり、不動産会社さんからもらったり
あるいは、ご自身で作成されたりすると思います。
不動産投資検討の入り口として、一般的に「利回り」という指標を検討材料とされると思います。
表面利回り（年間賃料収入÷物件価格）という指標を検討材料にされる方が多いと思いますが、
これだけでは、不十分です。
なぜなら、投資効率を検討する場合には投下資金に対する期間あたりのリターンを判断基準とすることが
正しいからです。
一般的に、不動産投資は借入金をつかっておこないます。その方が自己資金に対する投資効果が高まるからです（レバレッジ効果）。
例えば表面利回り１０％の1億の物件を全て自己資金で購入した場合（維持管理費を考慮しないとすると）は
年当たり１０％のリターンを得られますが、1千万円を自己資金として、9千万円を金利２％の借入金で賄うと
８２％のリターンが得られます。
自己資金ゼロ、フルローンという手段をとれば投資効率は無限大になります。
この点のみに着目すれば、フルローン万能のように思えますが、
リターンとともに高まるのはリスクです。
代表的なリスクは空室率です。高いレバレッジをかけていると
少し空室率が上がっただけで、高いリターンどころが大きなマイナスリターンになることが有ります。
ですから、物件を購入する際の収支計画は必ず自分で組み、
空室率を過去のトランザクションを参考にして保守的に見積もったうえで
自己資金１００％→０％までの間でシュミレーションを必ず組むこと必須です。
安全度の高いレバレッジにしておかないと高いリターンどころか、毎月マイナスで
維持ができないということになりかねません。
不動産投資は長期にわたります。一般的に賃料が時間経過とともに下がります。
家賃の逓減率を考慮しておくことも必須です。
WEBなどの不動産投資広告をみると、まるで魔法の杖のように
メリットしかいないものが多くみられます。とても残念なことです。
リターンが増えればリスクも増えるのは当然のことです。
是非、投資にあたってはリスクも検討していただきたいものです。
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